Wie lange muss ich Mietverträge aufbewahren?

Die kurze Antwort

Für eine Firma oder eine Verwaltung ist der Mietvertrag in der Regel ein Buchungsbeleg, denn auf ihm beruhen die Mietzinsbuchungen. Nach unserer Lesart gelten dann 10 Jahre ab dem Ende des Geschäftsjahres der letzten Buchung. Praktisch heisst das: Mietdauer plus 10 Jahre.

Sind Sie mehrwertsteuerpflichtig, verlangt die ESTV für Liegenschaften 26 Jahre und nennt Mietverträge ausdrücklich. Vor Gericht genügt in der Regel ein Scan. Unser Rat: Behalten Sie das unterschriebene Original trotzdem gleich lange.

Was Capsario dabei bringt

Ein Mieter kündigt, Sie tippen ein Wort, und der Mietvertrag ist da. Die Suche liest den ganzen erkannten Text jedes Dokuments.

Vor dem letzten Kündigungstag erhalten Sie einmal eine E-Mail. Das Datum tragen Sie selbst ein.
Das unterschriebene Original erhält von Ihnen eine Nummer und liegt in einem einzigen Ordner. Die Ablage zeigt die Nummer beim Dokument.
Die Ablage hat ein Feld für die Aufbewahrungsfrist. Läuft die Frist ab, markiert sie das Dokument, und Sie entscheiden.
Bei Verträgen setzt die Ablage diese Frist heute ab dem Jahr des Dokuments. Für einen laufenden Mietvertrag tragen Sie das Datum darum selbst ein.
Ihre Dokumente liegen auf einem eigenen Server in der Schweiz.

Capsario beurteilt nicht, ob ein Vertrag ein Buchungsbeleg ist.

Die Fristen für eine Liegenschaft

10 Jahre. Buchungsbelege, ab dem Ende des Geschäftsjahres (Art. 958f Abs. 1 OR). Kauf- und Mietverträge können Buchungsbelege sein (Art. 957a Abs. 3 OR, MWST-Info 16, Ziff. 1.3).
20 Jahre. Bei Mehrwertsteuerpflicht: Unterlagen zu Einlageentsteuerung und Eigenverbrauch der Liegenschaft (Art. 70 Abs. 3 MWSTG).
26 Jahre. Bei Mehrwertsteuerpflicht nach der Praxis der ESTV: unter anderem Lieferantenrechnungen, Kaufverträge, MWST-Abrechnungen, Hauptbuchkonten und Mietverträge (MWST-Info 16, Ziff. 1.4.2).

Wir lesen die 10 Jahre so: Ein Vertrag belegt jede Buchung, die auf ihm beruht. Darum zählt das Geschäftsjahr der letzten Buchung. Lassen Sie diese Lesart von Ihrem Treuhänder bestätigen.

Ein Gesetz, das Privatpersonen zur Aufbewahrung verpflichtet, haben wir nicht gefunden. Das Steueramt kann von einem privaten Vermieter aber Belege zu Einnahmen und Unterhalt verlangen (Art. 126 Abs. 2 DBG). Unser Rat für Mieter und private Vermieter: Behalten Sie die Unterlagen für die Mietdauer plus 10 Jahre.

Original oder Scan

Vor Gericht genügt die Kopie einer Urkunde. Das Original verlangt das Gericht oder die Gegenpartei nur bei begründeten Zweifeln an der Echtheit (Art. 180 Abs. 1 ZPO). Behalten Sie das unterschriebene Original trotzdem so lange wie den Scan.

Der Vertrag. Ein Mietvertrag braucht keine besondere Form (Art. 11 Abs. 1 OR). Kantone mit Wohnungsmangel können ein Formular für den Anfangsmietzins vorschreiben (Art. 270 Abs. 2 OR).
Die Kündigung. Mieter und Vermieter kündigen Wohn- und Geschäftsräume schriftlich. Der Vermieter kündigt mit dem Formular, das der Kanton genehmigt hat (Art. 266l OR). Bewahren Sie Kündigung und Zustellnachweis mit dem Vertrag auf.
Die Mietkaution. Macht der Vermieter innert 1 Jahr nach Mietende keinen Anspruch rechtlich geltend, kann der Mieter sie von der Bank zurückverlangen (Art. 257e Abs. 3 OR). Behalten Sie die Belege zur Kaution bis zur Auszahlung.
Die Rückgabe. Mängel meldet der Vermieter sofort. Sonst verliert er seine Ansprüche, ausser bei Mängeln, die bei der üblichen Prüfung nicht erkennbar waren (Art. 267a OR). Legen Sie das Übergabeprotokoll zum Vertrag.

Wie lange ein Streit offen sein kann

Die Artikel zur Verjährung nennen keine Pflicht zur Aufbewahrung. Wir lesen sie so: Sie zeigen, wie lange ein Papier in einem Streit noch nützen kann.

5 Jahre. Forderungen für Mietzinse, ab der Fälligkeit (Art. 128 Ziff. 1 und 130 Abs. 1 OR).
5 Jahre. Ansprüche wegen Mängeln eines unbeweglichen Werks gegen Unternehmer, Architekt oder Ingenieur, ab der Abnahme (Art. 371 Abs. 2 OR).
10 Jahre. Alle anderen Forderungen, wenn das Bundeszivilrecht nichts anderes bestimmt (Art. 127 OR).

Eine Betreibung oder eine Klage unterbricht die Verjährung (Art. 135 Ziff. 2 OR). Danach beginnt sie neu (Art. 137 Abs. 1 OR).

Viel kürzer ist die Frist für die Mängelrüge. Bei einem unbeweglichen Werk haben Sie dafür 60 Tage (Art. 367 Abs. 1^bis OR). Zeigt sich ein Mangel erst später, zählen die 60 Tage ab der Entdeckung (Art. 370 Abs. 4 OR).

Nach dem Auszug

Alles für immer behalten ist auch keine Antwort. Personendaten werden vernichtet oder anonymisiert, sobald ihr Zweck entfällt (Art. 6 Abs. 4 DSG). Prüfen Sie das besonders bei Unterlagen ohne Bezug zu einer Buchung, zum Beispiel bei den Bewerbungen abgelehnter Mietinteressenten.

Wer die Akten hält

Sie verwalten fremde Liegenschaften, und ein Mandat kann wechseln. Ist Ihr Verwaltungsvertrag ein Auftrag, erstatten Sie dem Eigentümer auf Verlangen alles, was Ihnen aus der Verwaltung zugekommen ist (Art. 400 Abs. 1 OR).

Legen Sie im Verwaltungsvertrag fest, wer welche Akten wie lange hält.

Weitere Fragen

Quellen

Die Gesetzestexte stehen auf fedlex.admin.ch. Wir haben die konsolidierte Fassung von Fedlex am 06. und 07.11.2026 gelesen.

Art. 11 Abs. 1, 127, 128 Ziff. 1, 130 Abs. 1, 135 Ziff. 2, 137 Abs. 1, 257e Abs. 3, 266l, 267a, 270 Abs. 2, 367 Abs. 1^bis, 370 Abs. 4, 371 Abs. 2, 400 Abs. 1, 957a Abs. 3 und 958f Abs. 1 OR. Obligationenrecht (OR, SR 220), Stand 01.10.2026
Art. 70 Abs. 3 Mehrwertsteuergesetz (MWSTG, SR 641.20), Stand 31.03.2025
Art. 126 Abs. 2 Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG, SR 642.11), Stand 02.09.2026
Art. 180 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272), Stand 01.07.2026
Art. 6 Abs. 4 Datenschutzgesetz (DSG, SR 235.1), Stand 07.07.2025
ESTV, MWST-Info 16 «Buchführung und Rechnungsstellung», Ziff. 1.3 und 1.4.2, Stand 05.01.2024

Hinweis

Diese Seite ist allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung. Ihr Treuhänder oder Ihr Anwalt beurteilt Ihren Fall.